Procedure edilizie

Da sempre siamo stati abituati a continui cambiamenti normativi, soprattutto nell’ambito delle autorizzazioni. Eccomi qua ad evidenziare le modifiche relative alle procedure edilizie che il nostro governo ha deciso di attuare.

Sto parlando del decreto “Scia 2” (D.lgs. 222/2016) che dovrebbe servire a semplificare l’iter burocratico da seguire per gli interventi edilizi.

Molto spesso chi decide di ristrutturare dà per scontato che i percorsi da seguire per richiedere un permesso siano due: Dia e Permesso di Costruire. Con questo articolo farò un po’ di chiarezza sull’argomento e spiegherò quali sono le procedure corrette dettate dal nostro Testo Unico dell’Edilizia.

Procedure edilizie: di che si tratta?

Ad oggi disponiamo di cinque procedure edilizie principali:

  • attività di edilizia libera;
  • comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila);
  • segnalazione certificata di inizio attività (Scia);
  • permesso di costruire;
  • segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire;

Come vedi la Dia è ufficialmente defunta e la Scia ha preso il suo posto.

Oltre ad aver ridotto a cinque le procedure edilizie, ci sono importanti novità in merito al collegamento tra la tipologia di intervento da realizzare e la procedura corretta da utilizzare.

Infatti alcuni interventi che prima dovevano essere comunicati con la Cila, oggi rientrano nelle attività di edilizia libera (ossia opere che non necessitano di alcun titolo abilitativo).

Questa premessa è doverosa, per farti capire quale sia oggi il processo burocratico che dovrai affrontare qualora decidessi di ristrutturare o apportare delle modifiche al tuo immobile.

Vediamo ora alcune delle novità più importanti a livello pratico.

Tutte le novità dell’attività edilizia libera

L’attività edilizia libera nelle procedure edilizie comprende i seguenti interventi:

  • manutenzione ordinaria;
  • installazione di pompe di calore aria-aria di potenza utile nominale inferiore a 12 kw;
  • interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la modifica della sagoma dell’edificio;
  • i pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori del centro storico.

Ci sono altri interventi che rientrano nell’attività di edilizia libera, ma quelli sopraelencati ritengo siano i principali.

L’ultimo punto riguarda forse una delle novità più consistenti. Ovviamente ci sono alcune variabili che devono essere valutate dal tecnico, come ad esempio la presenza di qualche vincolo che impedirebbe la regolare installazione dei pannelli senza autorizzazione.

Le principali novità delle altre procedure edilizie

Importanti novità sono presenti anche nel campo della Cila, con la quale è possibile ricorrere al restauro e al risanamento conservativo, nel caso in cui non interessano parti strutturali dell’edificio.

Sono stati implementati anche i poteri della Scia, con la quale possono essere realizzati i seguenti interventi:

  • manutenzione straordinaria;
  • interventi di restauro e risanamento conservativo che interessano parti strutturali dell’edificio;
  • alcuni interventi di ristrutturazione edilizia;

Come vedi tutto ciò che qualche anno fa veniva autorizzato con la Dia, oggi viene autocertificato dal professionista con la Scia. Possono essere richieste con Scia anche le varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale.

Una new entry è la Scia in alternativa al permesso di costruire, con la quale possono essere effettuati alcuni interventi di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione. La scelta di una procedura piuttosto che un’altra, dipende dall’entità dell’opera e dalle informazioni che rilasceranno i vari comuni.

Rimane infine il permesso di costruire, che racchiude al suo interno gli interventi di nuova costruzione e gli interventi di ristrutturazione edilizia che portano l’organismo a trasformarsi radicalmente.

Questo è quanto ci aspetta in base al decreto 222/2016. Adesso non sarà complicato scegliere la procedura giusta, ma il punto di partenza rimane sempre capire il tipo di intervento che vuoi fare tu.

Prima di buttarti a capofitto tra i vari interventi edilizi, se hai intenzione di ristrutturare scarica la mia guida gratuita e se hai dubbi o domande in merito alle procedure edilizie, commenta qui sotto. Sarò felice di offrirti il mio aiuto!


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la casa di legno

C’erano una volta, nelle campagne piemontesi, tre piccoli porcellini. Erano tutti rosa, belli, teneri e giocherelloni.

Le loro giornate passavano tra giochi e birbonate e, agli occhi di mammapig, i tre crescevano a vista d’occhio.

Un bel giorno mammapig decise che per i suoi tre porcellini era arrivato il momento di andare a vivere per conto proprio e fece loro un’unica raccomandazione: “fate attenzione al lupo cattivo che gira tra le case e sazia la sua fame mangiando polli e maialini”.

Così i tre fratellini, un po’ tristi e allo stesso tempo elettrizzati per la nuova esperienza, prepararono armi e bagagli e partirono insieme per la nuova avventura.

Dopo qualche ora di cammino, anzi dopo molte ore di cammino, raggiunsero la città. Era una grande città. Continua a leggere

Recupero di sottotetto

 Oggi è possibile trasformare il sottotetto non abitabile in abitazione grazie al recupero di sottotetto. La normativa di riferimento varia da regione a regione. In questa guida farò una premessa generale che vale per tutte le regioni e poi ti parlerò della regione in cui opero io, il Piemonte. Continua a leggere

Responsabilità del committente

Prima di eseguire dei lavori in casa, bisognerebbe avere le idee chiare sulla responsabilità del committente. Ma di chi stiamo parlando esattamente? Si tratta della persona che ordina un lavoro, ad esempio una ristrutturazione oppure un intervento sull’immobile per migliorarne l’efficienza energetica.

Oggi ti spiegherò esattamente in cosa consiste questa responsabilità e quali strategie puoi adottare per alleggerirla, grazie all’intervento di alcuni professionisti del settore. Continua a leggere

Variazione catastale

La variazione catastale è un adempimento obbligatorio che serve ad aggiornare la planimetria catastale. In questa breve guida ti spiegherò quando è necessaria, come va presentata e quanto costa. Quando finirai di leggere non avrai più dubbi, promesso!

Cosa significa variazione catastale

La variazione catastale è un documento ufficiale con cui comunichi le modifiche che hai effettuato al tuo immobile. La pratica viene preparata da un professionista del settore e viene inviata all’Agenzia delle Entrate sezione Territorio (ex catasto).

Solitamente le modifiche vengono apportate tramite procedura informatica chiamata DOCFA. Per questa ragione, a volte infatti si parla proprio di variazione catastale DOCFA.

I dati che puoi modificare sono praticamente tutti quelli che trovi in visura catastale o nella planimetria catastale: la planimetria, gli identificativi catastali, la toponomastica, i titolari del bene, etc.

Quando è necessaria la variazione catastale?

Qualsiasi modifica sopravvenuta in un immobile dev’essere comunicata agli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto). Le ipotesi più frequenti in cui si rende necessaria la variazione catastale sono quelle della ristrutturazione di un appartamento e dell’ampliamento di una casa, ma è sufficiente qualsiasi altra modifica che potrebbe alterare anche un solo dato catastale.

Entro 30 giorni dalla fine dei lavori di un intervento edilizio, è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione.

Ecco alcuni casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:

  • Modifiche interne di un appartamento
  • Divisione o fusione di due unità immobiliari
  • Cambio di destinazione d’uso (ad esempio da negozio ad abitazione o viceversa)
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura
  • Ottenimento della conformità catastale, ad esempio prima del rogito del notaio in caso di vendita
  • Ampliamento.

In poche parole devi procedere con la variazione catastale tutte le volte che il tuo immobile risulta avere difformità di toponomastica o difformità planimetriche, oppure quando è soggetto alla variazione della sua rendita.

Se sei intenzionato ad apportare delle modifiche alla tua casa, devi sapere che la variazione catastale è uno dei documenti principali per chiudere correttamente il tuo iter burocratico. Quando il professionista a cui ti sei affidato consegna il fine lavori, dovrà anche allegare la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione.

Come viene effettuata la variazione catastale

La pratica di variazione catastale viene redatta da un tecnico abilitato e si può trattare di un geometra, un architetto o un ingegnere. Dopo che il professionista ha rilevato lo stato di fatto, attiva la procedura DOCFA.

Il sistema di aggiornamento catastale prevede l’utilizzo di un software elaborato dall’Agenzia delle Entrate, denominato DOCFA. Il tuo tecnico di fiducia dovrà inviare telematicamente il modulo compilato e la planimetria catastale aggiornata, in base alle modifiche che sono state eseguite.

Effettuare la variazione catastale è importante per due motivi:

  • Mantenere correttamente aggiornati tutti i dati catastali presenti nell’archivio;
  • Per qualsiasi difformità il responsabile sei tu.

I tempi necessari per una variazione catastale dipendono dal professionista e dall’ufficio catastale.

La durata della pratica DOCFA dipende in primis da quanto tempo impiega il tuo professionista ad elaborarla, dopo bisognerà aspettare i tempi dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Solitamente dal momento dell’invio della denuncia di variazione catastale passa qualche giorno per conoscere l’esito della pratica.

Costi della variazione catastale

La spesa che dovrai affrontare per la variazione DOCFA dipende dal tuo professionista. Gli unici costi fissi saranno gli oneri catastali che solitamente ammontano a 50€ per ogni unità immobiliare. In alcuni casi particolari, come ad esempio per gli immobili in categoria D/10, gli oneri catastali da pagare arrivano invece a 100€.

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio che un immobile in sede di compravendita sia conforme alla planimetria catastale. Per questa ragione le pratiche di variazione DOCFA sono diventate molto più frequenti negli ultimi anni.

Se ti trovi di fronte ad una della situazione sopraelencate o non sai bene se il tuo caso rientra tra quelli in cui è necessaria la variazione catastale, scrivi un commento qui sotto oppure contattami. Ti aiuterò con piacere!

 


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Verifiche per compravendita immobiliare

Prima della compravendita immobiliare è necessario procedere ad una serie di verifiche. Per evitare brutte sorprese o sanzioni amministrative, sia il venditore che l’acquirente devono controllare che l’immobile sia in regola. Ecco nel dettaglio in cosa consistono queste verifiche e perché sono così importanti.

Verifiche necessarie per chi vende l’immobile

Verifica della planimetria catastale

Verifica della planimetria catastale – Pressfoto by Freepik.com

Quando decidi di vendere un immobile, devi verificare che ci sia la corrispondenza tra lo stato di fatto, la planimetria catastale e lo stato depositato in comune. Questo controllo è molto importante, perché in caso di difformità rischi la nullità dell’atto e potresti veder sfumare anche un ottimo affare.

L’obbligatorietà di questi controlli è stata introdotta a partire da luglio 2010 e ha cambiato radicalmente il processo di compravendita immobiliare. Se vuoi conoscere il motivo, soddisfo subito la tua curiosità.

Fino agli anni 80 e 90 molti appartamenti subivano modifiche interne senza autorizzazione e senza variazioni catastali. Purtroppo questa pessima abitudine sta avendo delle grosse ripercussioni ai giorni nostri, perché tutti gli alloggi che hanno subito variazioni senza autorizzazioni e variazioni catastali, devono essere regolarizzati dal venditore prima del rogito.

Come regolarizzare un’opera abusiva prima della compravendita immobiliare

Per regolarizzare le difformità emerse in fase di verifica, devi affidarti ad un tecnico professionista che provvederà alla stesura di una pratica di sanatoria. In un secondo momento procederà alla corretta variazione catastale, così la compravendita immobiliare si potrà concludere senza intoppi.

Il problema delle opere abusive salta fuori non solo se hai intenzione di vendere, ma in tutti i casi di passaggio di proprietà. Infatti il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità catastale anche in caso di successione, donazione o divisione.

Ricorda una cosa molto importante: il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità, ma difficilmente troverai un notaio che viene a casa tua a controllare se è tutto conforme. Dovrai essere tu a dichiarare la conformità urbanistica e catastale di casa tua e questo significa che sarai responsabile in caso di eventuali dichiarazioni non veritiere.

Cosa sono lo stato urbanistico e catastale

Per qualsiasi passaggio di proprietà devi controllare due cose: lo stato urbanistico e lo stato catastale

  1. Per verificare lo stato urbanistico del tuo immobile, dovrai recarti nel tuo comune e presentare un’istanza di accesso agli atti. Solo così potrai verificare che l’ultima situazione urbanistica depositata in comune corrisponda allo stato di fatto di casa tua. Se ti fa stare più tranquillo e ti vuoi risparmiare tutto l’iter burocratico, puoi far fare questa verifica ad un tecnico professionista. Nel caso in cui sono state effettuate modifiche al tuo immobile, significa che in comune è già stata presentata una pratica edilizia (C.I.L.A., S.C.I.A., P.d.C., D.I.A. etc.).

In caso contrario, si potrà regolarizzare le opere non regolari con una sanatoria. Purtroppo non sempre è possibile procedere alla sanatoria, perché a volte l’irregolarità emersa è in contrasto con le normative vigenti. Quando la sanatoria è possibile, pagherai una sanzione e il tecnico procederà con la stesura del progetto di sanatoria e successiva alla variazione al catasto.

  1. Lo stato catastale dell’immobile, invece, serve perché a volte una costruzione regolare dal punto di vista urbanistico, non risulta regolare dal punto di vista catastale. In questo caso devi procedere alla sola variazione catastale firmata da un tecnico professionista.

Devi porre molta attenzione ad entrambi i punti, perché verificarne uno soltanto ti espone a dei rischi che si possono evitare con una semplice procedura burocratica.

In alcuni casi particolari si può evitare la variazione catastale, ma solo se si tratta di difformità davvero minime e previste espressamente nella circolare 2/2010 dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso ti consiglio di affidarti ad un tecnico professionista e lasciare a lui le valutazioni del caso.

È possibile, ad esempio, evitare la variazione catastale, nei casi di piccoli errori grafici che non vanno a modificare la superficie dei vani e non modificano la rendita, come una porta collocata in una posizione leggermente diversa.

Verifiche necessarie da parte dell’acquirente

La procedura per verificare eventuali irregolarità in caso di compravendita immobiliare, è la stessa anche per l’acquirente. Chi acquista deve assicurarsi che l’immobile sia conforme a livello catastale e soprattutto a livello urbanistico.

Una volta firmato il rogito diventerai proprietario anche dei vizi e delle irregolarità relative all’immobile. Se noti qualcosa che non va, fallo presente all’agenzia immobiliare o al tuo tecnico prima che sia troppo tardi!

Per evitare brutte sorprese dopo la compravendita immobiliare ed essere certo di effettuare tutte le verifiche necessarie, contattami per una consulenza o per affidarmi la tua pratica. Se non l’hai ancora fatto scarica la guida gratuita casa Top e riuscirai ad evitare tutti gli inconvenienti della compravendita.



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