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Cambio destinazione d’uso: la guida definitiva

Cambio destinazione d'uso

Capita molto spesso che i piani in merito all’utilizzo di un determinato immobile cambino nel tempo ed è proprio in queste occasioni che nasce l’esigenza del cambio di destinazione d’uso.  A volte questa modifica urbanistica e catastale comporta delle opere edili, ma può anche accadere che le opere non siano necessarie e tra un po’ ti spiegherò il perché.

Parlando con i miei clienti mi sono accorto che sono ancora tanti i dubbi in merito alla procedura da seguire per il cambio di destinazione d’uso, i costi da affrontare, i tempi d’attesa per la pratica e la normativa vigente. Ho deciso quindi di preparare questa guida per rispondere alle tante domande sull’argomento.

Cos’è il cambio destinazione d’uso?

Iniziamo dalle basi e chiariamo subito in cosa consiste questa procedura urbanistica.

Definizione di cambio destinazione d’uso:

Si tratta di una procedura necessaria quando un immobile viene destinato ad un utilizzo diverso. Questo cambiamento diventa urbanisticamente rilevante quando comporta anche il passaggio ad una categoria funzionale diversa. La legge infatti prevede alcune macro-categorie, in modo da raggruppare gli immobili in base al tipo di utilizzo che ne viene fatto.

Si può trattare, ad esempio, di cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, da magazzino a negozio o da deposito a garage. Gli esempi possono essere molti e sono tutti finalizzati ad assecondare una nuova esigenza del committente.

Destinazione d’uso e categoria catastale

Con il decreto Sblocca Italia (n.133 del 12 settembre 2014) il cambio di destinazione d’uso è diventato più semplice, perché le categorie previste dalla legge da 7 sono diventate 5. A partire dal 2014 le categorie funzionali degli immobili sono:

  • Residenziale. Comprende tutti gli immobili la cui superficie è utilizzata prevalentemente per uso abitativo.
  • Turistico-ricettiva. Rientrano in questa categoria gli hotel e tutte le strutture ricettive di vario tipo, dagli ostelli ai campeggi.
  • Produttiva e direzionale. Fanno parte di questa macro-categoria tutte le industrie, i laboratori artigianali e in generale le strutture destinate alla produzione di beni. Vi rientrano anche le banche, le sedi di enti e società che erogano servizi, ma anche studi professionali e uffici.
  • Commerciale. Comprende tutti i negozi, i mercati e le attività commerciali, comprese quelle che operano nella ristorazione, come ristoranti e bar.
  • Rurale. Qui rientrano le strutture destinate alla produzione agricola, all’allevamento, alla forestazione e alla coltivazione, le abitazioni rurali, le serre, ma anche gli agriturismi ed agricampeggi.

Una volta chiarito quali sono le categorie per la destinazione d’uso, dobbiamo capire in che modo vengono usate. Infatti è possibile che uno stesso immobile sia destinato a diversi utilizzi. Cosa succede in questi casi? Per spiegarlo,ti  faccio un semplice esempio.

Se un immobile è usato in parte come abitazione e in parte per lo svolgimento di un’attività commerciale, per stabilire in quale categoria funzionale rientra, si tiene conto della destinazione d’uso prevalente. Se ad esempio l’unità è residenziale per il 50,01%, la destinazione d’uso sarà quella residenziale.

Attenzione a non confondere la categoria funzionale attribuita, con la destinazione d’uso indicata nella visura catastale. Infatti la variazione catastale avviene solo in un secondo momento. Prima si procede al mutamento di destinazione d’uso e solo dopo il benestare del comune si può procedere con la variazione al catasto.

Cambio destinazione d'usoCambio destinazione d’uso senza opere

Il cambio destinazione d’uso non richiede necessariamente degli interventi edilizi e quando non sono richiesti si parla di cambio destinazione d’uso senza opere. È una situazione piuttosto frequente quando si effettua soltanto un mutamento funzionale delle destinazione d’uso, ma di fatto non occorrono interventi strutturali sull’immobile.

In questi casi bisogna comunque presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre non servirà il permesso per costruire. Si tratta, quindi, di un cambio destinazione d’uso senza permesso per costruire.

Questo mutamento all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio da abitazione ad affittacamere, è sempre ammesso e non è soggetto ad alcuna limitazione. La situazione invece cambia drasticamente quando invece occorre un intervento edilizio, ma ne parleremo tra un po’.

Cambio destinazione d’uso con opere

La procedura di cambio di destinazione d’uso è diversa quando è necessario intervenire sull’immobile, perché bisogna chiedere il premesso di costruire e presentare una documentazione diversa a seconda del tipo di intervento previsto.

Esistono infatti 5 tipologie di intervento edilizio:

  • Manutenzione ordinaria;
  • Manutenzione straordinaria;
  • Restauro e risanamento conservativo;
  • Ristrutturazione edilizia;
  • Nuova costruzione.

Quella che comunemente chiamiamo ristrutturazione, può rientrare in una di queste categorie. La distinzione non è di poco conto e ti spiego subito il perché.

Cambio destinazione d’uso su edificio vincolato

Il Piano Regolatore Generale del Comune (ormai diventato Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico) stabilisce quali sono gli immobili soggetti a dei vincoli e quali sono gli interventi edilizi consentiti. Ad esempio gli edifici storici che si trovano al centro della città, in genere sono sottoposti a vincoli molto stringenti e i proprietari non possono demolirli o fare importanti modifiche strutturali.

Prima di chiedere il cambio di destinazione d’uso è quindi necessario verificare che l’intervento richiesto sia ammesso dal Piano Regolatore Generale (PRG). Se ad esempio il Piano consente solo la manutenzione ordinaria, non sarà possibile effettuare un intervento di livello superiore, come la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione dell’immobile.

Il tuo geometra di fiducia dovrà quindi recarsi al Comune per verificare che non ci siano vincoli che impedirebbero di effettuare la variazione. Solo dopo potrà presentare la richiesta per effettuare i lavori e avviare la pratica.

Il mutamento di destinazione d’uso può incontrare anche altri ostacoli e uno di questi può essere il regolamento condominiale. Se il cambio di destinazione d’uso è vietato da un regolamento approvato all’unanimità dai condomini, non sarà possibile procedere alla modifica.

La restrizione condominiale non ha invece alcun valore ostativo nel caso in cui il regolamento sia stato approvato con una maggioranza diversa, ad esempio a maggioranza semplice o assoluta.

Normativa igienico-sanitaria e cambio destinazione d’uso

Esiste anche un altro motivo che potrebbe impedire di cambiare destinazione d’uso e si tratta delle norme igienico-sanitarie. Il geometra da te incaricato dovrà verificare (e provare) che anche dopo la modifica saranno presenti alcuni requisiti urbanistici richiesti dalla legge:

  • Rapporto aero-illuminante. È necessario rispettare il rapporto tra la superficie dei locali e le superfici finestrate.
  • Altezza minima di 2,70m. In questo caso occorre fare attenzione alle prescrizioni previste dai vari comuni, perché al di sopra dei 600m sul livello del mare, il limite in alcuni casi si abbassa a 2,40m.
  • Ricambi d’aria. Bisogna calcolare con esattezza i ricambi d’aria in base alle indicazioni della normativa UNI 10339.
  • Impianti. Deve essere garantito il rispetto delle norme che disciplinano tutti gli impianti della casa, dall’impianto elettrico a norma fino a quello di allontanamento delle acque reflue domestiche.

Una volta assicurato il rispetto alle norme igienico-sanitarie e in assenza di impedimenti di tipo urbanistico o comunale, si può procedere al cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso e catasto

Finora abbiamo parlato di tutti gli adempimenti burocratici da svolgere presso il Comune di appartenenza. E il catasto? Dopo che è stata avviata la pratica urbanistica, è possibile chiedere la variazione catastale. A questo punto nella visura catastale alcuni dati saranno diversi, come la rendita e la categoria dell’immobile.

Questo aggiornamento catastale comporta quindi una variazione degli importi da pagare per IMU, TASI, TARI e tutte le altre tasse che riguardano l’immobile.

Ultimata la procedura al catasto, il tuo geometra tornerà di nuovo in Comune per chiedere il Certificato di agibilità. Bisognerà allegare il certificato energetico APE e tutte le certificazioni relative agli impianti. Solo in questo modo sarà possibile dimostrare che gli impianti sono in regola con le norme vigenti.

Oneri di urbanizzazione

Probabilmente ti starai domandando quanto costa il cambio di destinazione d’uso, quindi passo subito a illustrarti le spese che dovrai affrontare. Una delle voci di spesa è quella degli oneri di urbanizzazione.

Anche se il mutamento non ha comportato interventi edilizi, l’immobile avrà un carico urbanistico diverso. Questo significa che molto probabilmente saranno diversi i consumi d’acqua, cambierà la necessità di utilizzare i parcheggi circostanti e in generale avrà un certo impatto anche sugli altri abitanti della zona.

Chi decide di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, deve quindi pagare gli oneri di urbanizzazione, che rappresentano la differenza tra gli oneri dovuti per la nuova destinazione e quelli che si pagavano per la precedente.

A quanto ammontano questi oneri? Ogni Comune utilizza criteri diversi per quantificarli, quindi non è facile fare una stima precisa. Ad esempio gli oneri di urbanizzazione che si andranno a pagare per un cambio destinazione d’uso a Torino saranno diversi rispetto a quelli previsti dal vicino Comune di Pinerolo.

Costi del cambio destinazione d'usoCosti del cambio destinazione d’uso

Gli oneri di urbanizzazione non sono le uniche voci di spesa per il mutamento di destinazione d’uso. Tra i costi da conteggiare, devi aggiungere anche quelli relativi ai lavori edili e l’onorario dei professionisti che hanno reso possibile la chiusura della pratica con successo. Vediamo nel dettaglio questi costi.

Costo degli interventi edili

I costi per i lavori edili di adeguamento o ristrutturazione dell’immobile sono estremamente variabili e dipendono soprattutto dal tipo di interventi richiesti. So quanto è difficile valutare i preventivi delle imprese che si occupano di ristrutturazione, ma ho scritto una guida sulla scelta dell’impresa edile che potrebbe esserti utile.

Questa voce di spesa comprende anche la messa a norma degli impianti, indispensabile per ottenere il Certificato di agibilità, l’allargamento di vani, il recupero di sottotetto o qualsiasi altro intervento eseguito dall’impresa edile.

Onorario dei professionisti

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica abbastanza complessa e avrai bisogno di professionisti validi che svolgeranno per te varie attività. Innanzitutto devi mettere in preventivo l’onorario del geometra che si farà carico di tutta la trafila burocratica al Comune e al catasto.

I lavori per il cambio di destinazione d’uso richiedono necessariamente anche l’intervento di un direttore dei lavori, che si occuperà di seguire il cantiere e coordinare le varie maestranze. Includi quindi tra le spese anche l’onorario del direttore dei lavori, che si farà carico delle varie responsabilità in cantiere. Nella maggior parte dei casi, il direttore dei lavori coincide con il tecnico progettista  e l’onorario di questa prestazione è compreso nella progettazione.

Tempistiche del cambio di destinazione d’uso

Abbiamo parlato di procedure, normative e costi del cambio di destinazione d’uso, ma dobbiamo ancora occuparci dei tempi necessari per concludere la pratica. Le tempistiche variano in base a vari fattori e quelli più importanti sono la necessità o meno di eseguire delle opere edili e i tempi di gestione della pratica da parte del Comune di riferimento.

Se si vuole effettuare un cambio destinazione d’uso senza opere, come abbiamo visto, è sufficiente la SCIA, che serve per comunicare all’amministrazione comunale la data di inizio e conclusione dei lavori. Una volta presentata la SCIA, i lavori possono cominciare anche il giorno successivo.

In caso di cambio destinazione d’uso con opere, i tempi sono più lunghi perché servirà anche il permesso di costruire. Normalmente l’attesa per avere il permesso di costruire si aggira intorno ai 2 mesi, ma dipendono molto dalla rapidità del Comune nella gestione della pratica.

Mi sono occupato di recente di una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso a Pinerolo e non abbiamo dovuto aspettare dei tempi biblici. Se sei curioso di conoscere i dettagli di questo progetto, clicca qui e vedrai le foto del prima e dopo. Nello specifico mi sono occupato di un cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione e il risultato ha superato tutte le nostre aspettative!

Vorresti fare un cambio destinazione d’uso a Torino e provincia? Contattami per avere un preventivo e sono sicuro che riusciremo a realizzare un ottimo lavoro anche sul tuo immobile.

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