Il direttore dei lavori, obblighi e responsabilità

L’articolo di oggi sarà dedicato al direttore dei lavori, quando è obbligatorio e quali sono i suoi compiti più importanti. Mi capita spesso di ricevere dai miei clienti delle domande che riguardano proprio questa figura: che funzione ha? Quali sono le sue responsabilità? Segue soltanto lo stato di avanzamento dei lavori oppure fa anche altro?

Cercherò quindi di rispondere a queste domande e in più offrirò anche il mio personale punto di vista su questa figura molto importante.

Il direttore dei lavori: i compiti più importanti

I compiti del direttore dei lavori sono molteplici e di diversa natura. Si tratta di una figura altamente specializzata, che mette la sua competenza al tuo servizio e ti permette di dormire sogni tranquilli nel momento in cui devi ristrutturare casa. Proverò a sintetizzare in poche righe le sue mansioni, così potrai farti un’idea più chiara:

Verifica amministrativa. Prima che i lavori abbiano inizio, il direttore lavori verifica che vi siano tutte le autorizzazioni necessarie per procedere alla ristrutturazione. In mancanza di questo adempimento, chi rischia delle multe salate sei proprio tu, il committente. Sarà lui a verificare che è tutto in regola ad esempio con il permesso di costruire in sanatoria.
Controllo dei lavori. Uno dei compiti più importanti è quello di verificare che i lavori stiano procedendo nel modo giusto. Eventuali errori, infatti, potrebbero far lievitare i costi della ristrutturazione di casa. Questo significa che la sua presenza in cantiere sarà un punto di riferimento, sia per te che per gli operai. Chiaramente non sarà presente ogni giorno, ma solo il tempo necessario affinché la ristrutturazione proceda secondo i piani.
Controllo di conformità dei lavori rispetto al progetto. La ristrutturazione deve rispettare il progetto che tu hai approvato e sarà responsabilità del direttore lavori verificare che i lavori vengano eseguiti in modo conforme a quanto indicato nel progetto. Ad esempio sarà sua responsabilità che la serra solare che hai richiesto abbia tutte le caratteristiche previste dal progetto iniziale.
Controllo tecnico sull’esecuzione. I lavori eseguiti devono rispettare determinate specifiche tecniche. Quando questo non accade, il direttore lavori deve fermare il cantiere e far ripetere le lavorazioni.
Verifica contabile. Il direttore lavori deve verificare che i costi dei lavori siano corrispondenti a quanto preventivato. In caso contrario deve quantificare le variazioni e comunicarle a te che sei il committente.
Gestione delle pratiche amministrative di conclusione dei lavori. Si occuperà di tutti gli adempimenti burocratici necessari al momento delle conclusione dei lavori.

Le responsabilità del direttore dei lavori

Regna una gran confusione in merito alla responsabilità del direttore lavori. Se i lavori non vengono eseguiti nel modo corretto, di chi è la responsabilità? Del direttore lavori o della ditta che si è occupata della ristrutturazione?

Per chiarire questo punto, ci viene in aiuto la stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 1218 del 27 gennaio 2012: chi presta la propria opera intellettuale (come il direttore lavori) ha un’obbligazione di mezzi e non di risultati.

Che cosa significa in parole povere? Vuol dire che il direttore dei lavori deve fare tutto il possibile per raggiungere il risultato prefissato, quindi nel nostro caso portare a termine la ristrutturazione rispettando i tempi e le specifiche del progetto.

La presenza del direttore lavori nel cantiere serve proprio a garantire il risultato che ti aspetti, ma se la ristrutturazione si conclude senza pervenire a quel risultato per una causa che non dipende dal direttore dei lavori, in questo caso non può essere considerato responsabile.

Ricorda inoltre che le normative prevedono comunque delle responsabilità per il committente dei lavori edili, ma se ti affidi al professionista giusta riuscirai a evitare ogni rischio.

Direttore dei lavori: quando è obbligatorio?

Ecco alcune domande ricorrenti sull’obbligo di questa figura importante:

Quando è obbligatorio il direttore dei lavori? C’è l’obbligo del direttore dei lavori per la manutenzione straordinaria? Serve un direttore lavori per una ristrutturazione? Chi può fare il direttore dei lavori? Posso farlo io o devo delegare qualcun’altro?

Ci sono dei casi in cui la legge prevede l’obbligo del direttore dei lavori, ossia quando devi eseguire delle opere strutturali e quando devi fare degli interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

In tutti gli altri casi la non c’è l’obbligo di nomina del direttore lavori e in teoria tu stesso che sei il committente potresti ricoprire questo ruolo. Prima di lanciarti in quest’avventura, voglio metterti in guardia sulle difficoltà che dovrai affrontare per avviare le procedure edilizie e la gestione pratica dei lavori.

Se non hai il tempo per seguire i lavori di ristrutturazione e se non hai le competenze necessarie, è meglio affidare la direzione dei lavori ad un geometra o un altro esperto. Il rischio è quello di causare dei danni che ti costerebbero tempo e denaro.

Come lavora un direttore dei lavori?

Nel momento in cui chiedi un preventivo ad un professionista, tra le varie voci troverai quella della direzione dei lavori per la ristrutturazione e ce ne saranno delle altre, come SCIA, catasto ecc.

Ma siamo davvero sicuri che riuscirai a decifrare il preventivo? E soprattutto, sarai in grado di dare un valore alle voci elencate?

Come fai ad esempio ad essere sicuro che 300, 400 o 500€ siano un valore corretto per la voce catasto? Come fai a sapere se è giusto pagare 800 o 900€ per la direzione dei lavori, se non sai nemmeno quando il professionista viene in cantiere e che tipo di controlli fa?

Se non lavori nel settore edile, è molto difficile che tu riesca a capire se hai in mano un buon preventivo e se il professionista che hai davanti merita o meno la tua fiducia. Se hai difficoltà a comprendere cosa c’è scritto sul preventivo, ti lascerai guidare da un unico parametro: il prezzo.

E la qualità? Ricorda che stiamo parlando della ristrutturazione di casa tua e se i lavori non vengono eseguiti in maniera impeccabile, ti pentirai amaramente della tua scelta. Se non vuoi ritrovarti a regalare soldi ad un professionista che non svolge in modo corretto i suoi compiti, poni la massima attenzione a questi dettagli.

Il mio punto di vista

Il mio modo di concepire la direzione lavori è un po’ diversa rispetto a quella della maggior parte dei miei colleghi. Secondo me la figura del direttore lavori è di estrema importanza nella ristrutturazione di casa tua.

Le mie mansioni come direttore dei lavori iniziano a monte:

Controllo che il tuo immobile sia in regola.
Faccio un sopralluogo per prendere le misure e valutare le soluzioni migliori per ristrutturare il tuo immobile.
Redigo un progetto preliminare, che valuteremo insieme.
Preparo il progetto municipale per ottenere i permessi.
Preparo il progetto esecutivo.
Ti aiuto a scegliere l’impresa edile e i materiali più indicati per la tua ristrutturazione.
Durante la direzione lavori, sono presente in cantiere per coordinare i lavori e controllare che ogni dettaglio sia curato e fedele al progetto.
I sopralluoghi in cantiere seguono una tabella redatta nella fase preliminare, che prevede dei giorni fissi, ma anche altre date che deciderò a mia discrezione.
Mi occupo degli adempimenti relativi alla conclusione dei lavori.
Faccio le modifiche necessarie al catasto.

In sintesi, questo è il mio modo di lavorare. Ti accompagnerò passo passo durante tutte le fasi della ristrutturazione, chiarirò ogni tuo dubbio e avrai un unico referente a cui rivolgerti per la tua ristrutturazione.

Quando mi avrai scelto come tuo direttore dei lavori, potrai contare su 3 punti fermi: