Verifiche per compravendita immobiliare

Prima della compravendita immobiliare è necessario procedere ad una serie di verifiche. Per evitare brutte sorprese o sanzioni amministrative, sia il venditore che l’acquirente devono controllare che l’immobile sia in regola. Ecco nel dettaglio in cosa consistono queste verifiche e perché sono così importanti.

Verifiche necessarie per chi vende l’immobile

Verifica della planimetria catastale

Verifica della planimetria catastale – Pressfoto by Freepik.com

Quando decidi di vendere un immobile, devi verificare che ci sia la corrispondenza tra lo stato di fatto, la planimetria catastale e lo stato depositato in comune. Questo controllo è molto importante, perché in caso di difformità rischi la nullità dell’atto e potresti veder sfumare anche un ottimo affare.

L’obbligatorietà di questi controlli è stata introdotta a partire da luglio 2010 e ha cambiato radicalmente il processo di compravendita immobiliare. Se vuoi conoscere il motivo, soddisfo subito la tua curiosità.

Fino agli anni 80 e 90 molti appartamenti subivano modifiche interne senza autorizzazione e senza variazioni catastali. Purtroppo questa pessima abitudine sta avendo delle grosse ripercussioni ai giorni nostri, perché tutti gli alloggi che hanno subito variazioni senza autorizzazioni e variazioni catastali, devono essere regolarizzati dal venditore prima del rogito.

Come regolarizzare un’opera abusiva prima della compravendita immobiliare

Per regolarizzare le difformità emerse in fase di verifica, devi affidarti ad un tecnico professionista che provvederà alla stesura di una pratica di sanatoria. In un secondo momento procederà alla corretta variazione catastale, così la compravendita immobiliare si potrà concludere senza intoppi.

Il problema delle opere abusive salta fuori non solo se hai intenzione di vendere, ma in tutti i casi di passaggio di proprietà. Infatti il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità catastale anche in caso di successione, donazione o divisione.

Ricorda una cosa molto importante: il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità, ma difficilmente troverai un notaio che viene a casa tua a controllare se è tutto conforme. Dovrai essere tu a dichiarare la conformità urbanistica e catastale di casa tua e questo significa che sarai responsabile in caso di eventuali dichiarazioni non veritiere.

Cosa sono lo stato urbanistico e catastale

Per qualsiasi passaggio di proprietà devi controllare due cose: lo stato urbanistico e lo stato catastale

  1. Per verificare lo stato urbanistico del tuo immobile, dovrai recarti nel tuo comune e presentare un’istanza di accesso agli atti. Solo così potrai verificare che l’ultima situazione urbanistica depositata in comune corrisponda allo stato di fatto di casa tua. Se ti fa stare più tranquillo e ti vuoi risparmiare tutto l’iter burocratico, puoi far fare questa verifica ad un tecnico professionista. Nel caso in cui sono state effettuate modifiche al tuo immobile, significa che in comune è già stata presentata una pratica edilizia (C.I.L.A., S.C.I.A., P.d.C., D.I.A. etc.).

In caso contrario, si potrà regolarizzare le opere non regolari con una sanatoria. Purtroppo non sempre è possibile procedere alla sanatoria, perché a volte l’irregolarità emersa è in contrasto con le normative vigenti. Quando la sanatoria è possibile, pagherai una sanzione e il tecnico procederà con la stesura del progetto di sanatoria e successiva alla variazione al catasto.

  1. Lo stato catastale dell’immobile, invece, serve perché a volte una costruzione regolare dal punto di vista urbanistico, non risulta regolare dal punto di vista catastale. In questo caso devi procedere alla sola variazione catastale firmata da un tecnico professionista.

Devi porre molta attenzione ad entrambi i punti, perché verificarne uno soltanto ti espone a dei rischi che si possono evitare con una semplice procedura burocratica.

In alcuni casi particolari si può evitare la variazione catastale, ma solo se si tratta di difformità davvero minime e previste espressamente nella circolare 2/2010 dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso ti consiglio di affidarti ad un tecnico professionista e lasciare a lui le valutazioni del caso.

È possibile, ad esempio, evitare la variazione catastale, nei casi di piccoli errori grafici che non vanno a modificare la superficie dei vani e non modificano la rendita, come una porta collocata in una posizione leggermente diversa.

Verifiche necessarie da parte dell’acquirente

La procedura per verificare eventuali irregolarità in caso di compravendita immobiliare, è la stessa anche per l’acquirente. Chi acquista deve assicurarsi che l’immobile sia conforme a livello catastale e soprattutto a livello urbanistico.

Una volta firmato il rogito diventerai proprietario anche dei vizi e delle irregolarità relative all’immobile. Se noti qualcosa che non va, fallo presente all’agenzia immobiliare o al tuo tecnico prima che sia troppo tardi!

Per evitare brutte sorprese dopo la compravendita immobiliare ed essere certo di effettuare tutte le verifiche necessarie, contattami per una consulenza o per affidarmi la tua pratica. Se non l’hai ancora fatto scarica la guida gratuita casa Top e riuscirai ad evitare tutti gli inconvenienti della compravendita.



Immagine di copertina di Xb100 – Freepik.com