Variazione catastale

La variazione catastale è un adempimento obbligatorio che serve ad aggiornare la planimetria catastale. In questa breve guida ti spiegherò quando è necessaria, come va presentata e quanto costa. Quando finirai di leggere non avrai più dubbi, promesso!

Cosa significa variazione catastale

La variazione catastale è un documento ufficiale con cui comunichi le modifiche che hai effettuato al tuo immobile. La pratica viene preparata da un professionista del settore e viene inviata all’Agenzia delle Entrate sezione Territorio (ex catasto).

Solitamente le modifiche vengono apportate tramite procedura informatica chiamata DOCFA. Per questa ragione, a volte infatti si parla proprio di variazione catastale DOCFA.

I dati che puoi modificare sono praticamente tutti quelli che trovi in visura catastale o nella planimetria catastale: la planimetria, gli identificativi catastali, la toponomastica, i titolari del bene, etc.

Quando è necessaria la variazione catastale?

Qualsiasi modifica sopravvenuta in un immobile dev’essere comunicata agli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto). Le ipotesi più frequenti in cui si rende necessaria la variazione catastale sono quelle della ristrutturazione di un appartamento e dell’ampliamento di una casa, ma è sufficiente qualsiasi altra modifica che potrebbe alterare anche un solo dato catastale.

Entro 30 giorni dalla fine dei lavori di un intervento edilizio, è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione.

Ecco alcuni casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:

  • Modifiche interne di un appartamento
  • Divisione o fusione di due unità immobiliari
  • Cambio di destinazione d’uso (ad esempio da negozio ad abitazione o viceversa)
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura
  • Ottenimento della conformità catastale, ad esempio prima del rogito del notaio in caso di vendita
  • Ampliamento.

In poche parole devi procedere con la variazione catastale tutte le volte che il tuo immobile risulta avere difformità di toponomastica o difformità planimetriche, oppure quando è soggetto alla variazione della sua rendita.

Se sei intenzionato ad apportare delle modifiche alla tua casa, devi sapere che la variazione catastale è uno dei documenti principali per chiudere correttamente il tuo iter burocratico. Quando il professionista a cui ti sei affidato consegna il fine lavori, dovrà anche allegare la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione.

Come viene effettuata la variazione catastale

La pratica di variazione catastale viene redatta da un tecnico abilitato e si può trattare di un geometra, un architetto o un ingegnere. Dopo che il professionista ha rilevato lo stato di fatto, attiva la procedura DOCFA.

Il sistema di aggiornamento catastale prevede l’utilizzo di un software elaborato dall’Agenzia delle Entrate, denominato DOCFA. Il tuo tecnico di fiducia dovrà inviare telematicamente il modulo compilato e la planimetria catastale aggiornata, in base alle modifiche che sono state eseguite.

Effettuare la variazione catastale è importante per due motivi:

  • Mantenere correttamente aggiornati tutti i dati catastali presenti nell’archivio;
  • Per qualsiasi difformità il responsabile sei tu.

I tempi necessari per una variazione catastale dipendono dal professionista e dall’ufficio catastale.

La durata della pratica DOCFA dipende in primis da quanto tempo impiega il tuo professionista ad elaborarla, dopo bisognerà aspettare i tempi dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Solitamente dal momento dell’invio della denuncia di variazione catastale passa qualche giorno per conoscere l’esito della pratica.

Costi della variazione catastale

La spesa che dovrai affrontare per la variazione DOCFA dipende dal tuo professionista. Gli unici costi fissi saranno gli oneri catastali che solitamente ammontano a 50€ per ogni unità immobiliare. In alcuni casi particolari, come ad esempio per gli immobili in categoria D/10, gli oneri catastali da pagare arrivano invece a 100€.

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio che un immobile in sede di compravendita sia conforme alla planimetria catastale. Per questa ragione le pratiche di variazione DOCFA sono diventate molto più frequenti negli ultimi anni.

Se ti trovi di fronte ad una della situazione sopraelencate o non sai bene se il tuo caso rientra tra quelli in cui è necessaria la variazione catastale, scrivi un commento qui sotto oppure contattami. Ti aiuterò con piacere!

 


Immagine di copertina di Jannoon028 – Freepik.com

28 commenti
  1. Anna
    Anna dice:

    Salve! 10 anni fa ho acquistato un appartamento sopra il quale c’era (e risultava dalla piantina catastale) un terrazzo ad uso esclusivo. In seguito ho fatto fare dei lavori sia all’appartamento che al terrazzo per impermeabilizzarlo e renderlo più vivibile, ma il direttore dei lavori non lo inserì nella planimetria. Dalla nuova piantina, dunque, non risulta il terrazzo. Me ne sono accorto recentemente chiedendo una surroga del mutuo… Nel frattempo, il professionista che seguì i lavori è deceduto e non so come procedere né a chi rivolgermi, da dove cominciare, quanto mi costerebbe… potrebbe indirizzarmi e consigliarmi, gentilmente? La ringrazio molto!

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Ciao Anna! Il quesito è troppo generico, nel senso che prima di dirti come agire e quanto potrebbe costare, bisogna scoprire se il problema del terrazzo c’è solo al catasto o se lo stesso problema si presenta anche nei disegni depositati presso gli archivi del tuo comune. Ti consiglio di andare in comune, fare una richiesta di accesso agli atti e verificare se la situazione è conforme allo stato reale del tuo immobile, solo dopo questa verifica posso esserti di aiuto. Ricorda che la situazione reale dell’immobile, i disegni comunali e la planimetria catastale devono essere tutti conformi

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  2. Fabio
    Fabio dice:

    Buonasera. Dovrei spostare la porta del bagno che è dalla parte sinistra di una parete larga 150 cm. La ristrutturazione del bagno prevedo lo spostamento del box doccia nella parte sinistra e quindi la porta andrà posizionata nella parte destra della parete stessa. È necessaria qualche comunicazione! Grazie.

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Ciao Fabio! Lo spostamento di porte o infissi fanno parte degli interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria leggera, anche se non vengono modificati i parametri urbanistici dovresti presentare una CILA in comune con firma di un tecnico abilitato e conseguente variazione catastale.

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  3. rossy
    rossy dice:

    salve vorrei esporre questa problematica. qualora la piantina in possesso non corrisponda a quanto effettivamente in essere per lavori effettuati da precedente proprietario (in sostanza è stata ampliata la cucina di 1 mq a scapito del terrazzino dapprima a L e attualmente rettangolare) come si può sanare tale difformità? faccio presente che già in precedenza erano presenti pareti laterali e copertura di tale spazio di 1 mq. in pratica non sono state effettuate opere di muratura bensì esclusivamente l’avanzamento dell’infisso. grazie mille

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Ciao Rossy, il fatto che l’ampliamento abusivo sia stato realizzato con un serramento non cambia le carte in tavola. Per regolarizzare la tua situazione dovrai fare una pratica comunale (scia in sanatoria) e una pratica catastale (docfa) per avere la corrispondenza tra catasto e comune. In alternativa puoi ripristare lo stato dei luoghi corrispondente all’ultima situazione autorizzata.

      Rispondi
  4. daniela
    daniela dice:

    Buonasera, ho acquistato un’appartamento qualche anno fa (2014), l’appartamento comprende anche un sottotetto, ora sto rivendendo casa e i futuri acquirenti hanno chiesto di poter visionare il progetto (che io nn ho mai avuto). Ho chiesto il progetto al comune, e sorprese delle sorprese non risulta il sottotetto. Allegato al mio atto di compravendita c’è la pianta catastale nella quale è presente il sottotetto chiuso però da un muro (invece io l’ho acquistata con la porta di accesso al sottotetto). Come mi devo comportare? Sia con i vecchi proprietari che con i nuovi (forse) acquirent?
    Grazie

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Ciao Daniela, ti trovi in una situazione delicata ma non così rara. Per poter vendere la tua abitazione dovrai rivolgerti ad un tecnico che dovrà verificare la possibilità di regolarizzare il tuo sottotetto, altrimenti dovrai ripristinare lo stato dei luoghi come risulta dagli ultimi progetti comunali assentiti. Purtroppo sei proprietaria di un immobile con una irregolarità edilizia, per cui i futuri acquirenti hanno il diritto di chiederne la regolarizzazione. Potrai provare a chiedere i danni ai vecchi proprietari ma non avrai la certezza di riuscire ad ottenerli, dipende da ciò che avete firmato in atto, dalle planimetrie allegate, etc… non è semplice dimostrare che quando avete comprato la situazione era già quella attuale. Credo che le vie migliori siano due: cerchi un altro acquirente con la maggiorazione del prezzo di vendita che tenga conto della regolarizzazione; vendi agli attuali possibili acquirenti e utilizzi parte dei soldi richiesti per la regolarizzazione. Per quanto riguarda i costi di regolarizzazione dovrei approfondire il caso, capire di quale comune si tratta e altre sfaccettature, se pensi sia il caso clicca su “voglio il mio preventivo” nella sezione contatti.

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  5. MARCO SPISNI
    MARCO SPISNI dice:

    Ciao Andrea.
    Sono un collega che deve rilasciare una Relazione Tecnica Integrata per la conformità catastale ed edilizia di un appartamento in vendita. La difformità rilevata tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, è l’altezza riportata nella lavanderia: nella planimetria è indicata 2,50 m, mentre nella realtà è 2,70 m. Devo redigere un aggiornamento catastale tramite Docfa? Premetto che tale difformità è presente anche nell’elaborato di progetto del Comune, ma per mezzo di una legge regionale dell’Emilia-Romagna, tale difformità non necessita di aggiornamento edilizio. Grazie per l’attenzione, Marco

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Ciao Marco,
      Nella planimetria catastale è presente una difformità, che per quanto banale non corrisponde alla situazione reale. A mio parere la planimetria deve essere aggiornata, così come l’indicazione nel progetto comunale. Se come dici tu, esiste una legge regionale che ti permette di non correggere un errore di questo tipo sul progetto presente agli atti, allora ti sarà sufficiente la modifica al catasto.

      Rispondi
  6. Simona
    Simona dice:

    Buongiorno,
    sono in procinto di concludere l’atto di vendita del mio appartamento, acquistato 10 anni fa ed allora ristrutturato con l’aggiunta di una stanza da bagno prima inesistente.
    Ho scoperto che l’ingegnere allora incaricato all’apertura della DIA non ha provveduto alla sua chiusura, pertanto la planimetria catastale dell’immobile non risulta aggiornata.
    L’ingegnere risulta irrintracciabile e l’unica alternativa possibile sembra il pagamento da parte mia di una penale di 516,00 euro, oltre a quanto già ampiamente corrisposto allora perché tutto fosse eseguito secondo le regole.
    C’è qualcosa che io possa fare?
    Grazie

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Simona,
      Purtroppo non ci sono molte alternative, per poter vendere dovrai chiudere l’iter correttamente, pagando la sanzione per la mancata chiusura dei lavori ed aggiornare la planimetria catastale, in modo tale da avere la situazione reale, quella urbanistica e quella catastale conformi tra loro. L’unica cosa che puoi fare è chiedere al vecchio professionista incaricato di sistemare le cose e pagare la sanzione viste le chiare responsabilità da parte sua di quanto accaduto, chiaramente se non riesci a contattarlo questo risulta difficile. La scelta del professionista è un tratto del percorso molto delicato e a volte l’ apparente serietà di alcuni di essi non si associa con il loro modo di lavorare. Nella guida gratuita che puoi scaricare c’è un capitolo dedicato a questo argomento.

      Rispondi
  7. Andrea
    Andrea dice:

    Salve, nel mio appartamento, al posto di una porta che separava soggiorno da corridoio ho creato un arco di circa 2 metri di larghezza..è necessario richiedere la variazione della planimetria? Grazie

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Andrea, nel tuo caso avresti dovuto presentare una C.I.L.A. per l’apertura dell’arco, in Comune, e poi procedere alla variazione catastale, in quanto, la creazione dell’arco stesso elimina di fatto la separazione di due ambienti, con conseguente variazione del numero dei vani e quindi della rendita catastale.

      Rispondi
  8. Chic
    Chic dice:

    Nel 2008 con una comunicazione di opere interne è stata ristrutturata casa. Lavori fatti in economia, ed a conclusione non fu presentato il fine labori( quel tipo di comunicazione non lo prevedeva).La ristrutturazione ha comportato lo spostamento di alcuni muri e variazione degli ambienti interni. Non fu aggiornata la planimetria ne in comune ne in catasto. Cosa posso fare oggi?

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno, nel 2008 i lavori che prevedevano spostamento di muri dovevano essere accompagnati oltre che da apposita comunicazione per iniziare i lavori (la famosa D.I.A.) da un elaborato grafico con l’aggiornamento della planimetria (il progetto architettonico), indipendentemente dal fatto che i lavori fossero eseguiti in economia o da impresa, successivamente si doveva procedere con la variazione catastale (aggiornamento planimetria e rendita al catasto). Il fatto che esiste una comunicazione di inizio lavori senza il progetto mi sembra strano, a meno che i lavori non abbiano preso una strada diversa in corso d’opera o che l’allora tecnico incaricato abbia dimenticato qualche passaggio. In ogni caso ti consiglio (qualora non l’avessi già fatto) di recarti in Comune e fare un accesso agli atti per verificare che la documentazione in tuo possesso sia realmente solo quella e non ci sia dell’altro. Se effettivamente non dovesse esserci un progetto, si deve fare una C.I.L.A. che vada a sanare le opere eseguite “abusivamente” (con pagamento della sanzione pari a 1000 € se trattasi di sole opere interne e non strutturali) e successivamente procedere con la variazione catastale.

      Rispondi
  9. Daniel
    Daniel dice:

    Buonasera
    Sto acquistando un appartamento a giorni dovrò fare il rogito
    Vorrei chiarezza su una questione
    L’appartamento che sto acquistando circa 5 / 6 anni fa ha subito un cambio toponomastimo da parte del comune di appartenenza e non sono mai stato aggiornato con il nuovo indirizzo (via e numero civico) vorrei sapere se in fase di rogito o successivamente potrei trovarmi davanti a dei problemi
    Saluti

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Daniel, l’importante è che nell’atto venga riportato l’indirizzo corretto. Da come hai scritto non è ben chiaro dove non sei stato aggiornato (forse intendi nella visura catastale o che non ti è mai arrivata una comunicazione ufficiale?), in ogni caso sarebbe un ottima cosa allineare tutti gli indirizzi con quello corretto.

      Rispondi
  10. stefano
    stefano dice:

    Salve volevo chiedere un’informazione. Anni fa ho fatto dei lavori alla mia casa, ho praticamente chiuso un pezzo di veranda e ho portato li la cucina che prima si trovava tutt’uno con il soggiorno (l’avevo quindi comprata con questa disposizione) ho fatto la variazione catastale quindi con l’ampliamento. Ora vorrei portare di nuovo la cucina nella posizione iniziale, quindi in soggiorno e vorrei sapere se dovro’ effettuare nuovamente una variazione catastale. La mia mail e kanati71@outlook.it grazie

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Stefano, tecnicamente dovresti aggiornare sia i dati catastali che comunali. Il conteggio dei vani potrebbe variare e di conseguenza anche la rendita in quanto la cucina e soggiorno non sarebbero più divisi e formerebbero un unico vano.

      Rispondi
  11. Marco Lorenzini
    Marco Lorenzini dice:

    Buonasera. Avrei bisogni di capire se la modifica della sola ampiezza delle porte esistenti tra un corridoio e altri vani (stiamo parlando di un ordine di grandezza intorno ai 20 cm), richieda anche l’aggiornamento della planimetria catastale oltre alla Cila presentata dal tecnico presso gli uffici comunali.
    I vani non sono mutati e neppure il numero di porte, è mutata soltanto l’ampiezza di queste ultime.
    Grazie molte.
    Saluti

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Marco, lo spostamento di qualche centimetro delle porte interne, non comporta modifiche alla distribuzione interna ne variazioni della rendita catastale, per cui non è necessaria la variazione catastale.

      Rispondi
  12. Ekaterina
    Ekaterina dice:

    Buongiorno. Dovendo vendere un appartamento ho scoperto che non era mai stata presentata la pratica edilizia per la realizzazione di un secondo locale bagno tramite divisione di uno degli altri locali. Tali lavori erano stati fatti quasi 40 anni fa. Per regolarizzare la situazione in comune mi viene richiesto anche l’aggiornamento al catasto. Volevo chiedere se presentando la variazione catastale adesso dovrò pagare qualche sanzione e indicativamente di che importo. Grazie

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Ekaterina, la sanzione che dovrà pagare riguarda la pratica comunale in sanatoria, pari a 1.000,00 euro, successivamente dovrà essere effettuato l’aggiornamento catastale, per la quale non sono previste sanzioni. Ovviamente al costo della sanzione devono aggiungersi: il compenso per il tecnico che dovrà redigere una CILA in sanatoria (se riguarda esclusivamente opere interne) ed una variazione catastale, diritti comunali (variano tra 50,00 e 100,00 euro) e catastali (55,00 euro per una sola unità immobiliare).

      Rispondi
  13. Paola
    Paola dice:

    Salve. Mi sono imbattuta in una questione In merito al cambio di categoria catastale insieme a dei colleghi per il quale ancora non siamo molto esperti. Il problema è questo: un cliente possiede un immobile c1 e ora sta per essere utilizzato per attività sportive senza fine di lucro. È d’obbligo richiedere il cambio di categoria al catasto in c4? Posso lasciarlo c1?

    Rispondi
  14. Giuseppe
    Giuseppe dice:

    Buonasera,

    sono comparsa viva(erede)di una vecchia “commedia all’italiana” dove però tutti gli attori sono morti: in un testamento
    del 1970 con varie parti in causa(fratelli/sorelle/moglie)mio nonno ha lasciato -per iscritto- a mia madre(sua figlia)un appartamentino
    in un vecchio fabbricato costruito nel 1800; in tempi di guerra nel 1944 sotto i bombardamenti i residenti del fabbricato al suono delle sirene scappavano
    in un sotterraneo/fondamenta sotto il fabbricato , dopo la guerra in un primo tempo questo sotterraneo fu murato poi successivamente fu aperto
    uno sfiatatoio(finestrino)non si sa bene perchè ..si è persa memoria , ed è inaccessibile a persona.Una tomba.
    Mia madre era convinta che questo sotterrano fosse suo(qualcuno da piccolina le aveva detto che l’avrebbero lasciato a lei…è come quando si dice
    ad un bimbo che “quando ti fai grande ti regalo la luna”..)ma di fatto non esiste niente nel testamento riferito a questo vano.Complice la non
    chiarezza della scrittura del testamento fatto con molte correzzioni a penna indecifrabili , mia madre ha fatto fare una planimetria catastale con delle
    misure di massima e l’ha accatastato a nome suo, questo anche perchè sull’intero fabbricato gravava un esproprio nel 1988 e dovevano demolirlo a breve, cosa
    che però non è piu successa per commissariamento dell’amministrazione comunale per varie vicende giudiziarie.

    A 3 anni dalla morte di mamma , dopo aver incaricato un tecnico per le pratiche di successione è sbucato fuori questo guaio : in teoria vista la mancanza di
    un atto di proprietà reale andrebbe chiesto l’annullamento della scheda catastale come mero errore fatto in buona fede,ma adesso per incassare soldi al catasto non
    vogliono sentire ragioni; non posso appropriarmene in quanto non ho titolo e non posso neanche venderlo perchè il notaio vuole un titolo che non possiedo…

    La sfiga che si aggiunge alla disgrazia è che io abito e lavoro da 30 anni a 800km di distanza da dove purtroppo ci sono queste maledette pietre….come la risolvereste voi?

    Grazie in anticipo per il vostro contributo per un disperato.

    Rispondi
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca dice:

      Buongiorno Giuseppe, non mi è ben chiaro il motivo per cui il catasto non voglia sopprimerlo, dall’altra parte capisco il notaio che non vi consenta di venderlo in quanto non esiste un titolo di proprietà. Io proverei a sopprimerlo in quanto accatastato per errore, se questa strada fosse inutile (non riesco proprio a capire perchè dovrebbe esserlo) lo accatasterei come immobile inagibile (in quanto non accessibile) oppure come collabente, in questo modo non dovrei pagare alcuna tassa. In ogni caso non ritengo corretto possedere nella propria banca dati catastale un immobile che non è in proprietà.

      Rispondi

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