Cambio destinazione d'uso

Capita molto spesso che i piani in merito all’utilizzo di un determinato immobile cambino nel tempo ed è proprio in queste occasioni che nasce l’esigenza del cambio di destinazione d’uso.  A volte questa modifica urbanistica e catastale comporta delle opere edili, ma può anche accadere che le opere non siano necessarie e tra un po’ ti spiegherò il perché.

Parlando con i miei clienti mi sono accorto che sono ancora tanti i dubbi in merito alla procedura da seguire per il cambio di destinazione d’uso, i costi da affrontare, i tempi d’attesa per la pratica e la normativa vigente. Ho deciso quindi di preparare questa guida per rispondere alle tante domande sull’argomento.

Cos’è il cambio destinazione d’uso?

Iniziamo dalle basi e chiariamo subito in cosa consiste questa procedura urbanistica.

Definizione di cambio destinazione d’uso:

Si tratta di una procedura necessaria quando un immobile viene destinato ad un utilizzo diverso. Questo cambiamento diventa urbanisticamente rilevante quando comporta anche il passaggio ad una categoria funzionale diversa. La legge infatti prevede alcune macro-categorie, in modo da raggruppare gli immobili in base al tipo di utilizzo che ne viene fatto.

Si può trattare, ad esempio, di cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, da magazzino a negozio o da deposito a garage. Gli esempi possono essere molti e sono tutti finalizzati ad assecondare una nuova esigenza del committente.

Destinazione d’uso e categoria catastale

Con il decreto Sblocca Italia (n.133 del 12 settembre 2014) il cambio di destinazione d’uso è diventato più semplice, perché le categorie previste dalla legge da 7 sono diventate 5. A partire dal 2014 le categorie funzionali degli immobili sono:

  • Residenziale. Comprende tutti gli immobili la cui superficie è utilizzata prevalentemente per uso abitativo.
  • Turistico-ricettiva. Rientrano in questa categoria gli hotel e tutte le strutture ricettive di vario tipo, dagli ostelli ai campeggi.
  • Produttiva e direzionale. Fanno parte di questa macro-categoria tutte le industrie, i laboratori artigianali e in generale le strutture destinate alla produzione di beni. Vi rientrano anche le banche, le sedi di enti e società che erogano servizi, ma anche studi professionali e uffici.
  • Commerciale. Comprende tutti i negozi, i mercati e le attività commerciali, comprese quelle che operano nella ristorazione, come ristoranti e bar.
  • Rurale. Qui rientrano le strutture destinate alla produzione agricola, all’allevamento, alla forestazione e alla coltivazione, le abitazioni rurali, le serre, ma anche gli agriturismi ed agricampeggi.

Una volta chiarito quali sono le categorie per la destinazione d’uso, dobbiamo capire in che modo vengono usate. Infatti è possibile che uno stesso immobile sia destinato a diversi utilizzi. Cosa succede in questi casi? Per spiegarlo,ti  faccio un semplice esempio.

Se un immobile è usato in parte come abitazione e in parte per lo svolgimento di un’attività commerciale, per stabilire in quale categoria funzionale rientra, si tiene conto della destinazione d’uso prevalente. Se ad esempio l’unità è residenziale per il 50,01%, la destinazione d’uso sarà quella residenziale.

Attenzione a non confondere la categoria funzionale attribuita, con la destinazione d’uso indicata nella visura catastale. Infatti la variazione catastale avviene solo in un secondo momento. Prima si procede al mutamento di destinazione d’uso e solo dopo il benestare del comune si può procedere con la variazione al catasto.

Cambio destinazione d'usoCambio destinazione d’uso senza opere

Il cambio destinazione d’uso non richiede necessariamente degli interventi edilizi e quando non sono richiesti si parla di cambio destinazione d’uso senza opere. È una situazione piuttosto frequente quando si effettua soltanto un mutamento funzionale delle destinazione d’uso, ma di fatto non occorrono interventi strutturali sull’immobile.

In questi casi bisogna comunque presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre non servirà il permesso per costruire. Si tratta, quindi, di un cambio destinazione d’uso senza permesso per costruire.

Questo mutamento all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio da abitazione ad affittacamere, è sempre ammesso e non è soggetto ad alcuna limitazione. La situazione invece cambia drasticamente quando invece occorre un intervento edilizio, ma ne parleremo tra un po’.

Cambio destinazione d’uso con opere

La procedura di cambio di destinazione d’uso è diversa quando è necessario intervenire sull’immobile, perché bisogna chiedere il premesso di costruire e presentare una documentazione diversa a seconda del tipo di intervento previsto.

Esistono infatti 5 tipologie di intervento edilizio:

  • Manutenzione ordinaria;
  • Manutenzione straordinaria;
  • Restauro e risanamento conservativo;
  • Ristrutturazione edilizia;
  • Nuova costruzione.

Quella che comunemente chiamiamo ristrutturazione, può rientrare in una di queste categorie. La distinzione non è di poco conto e ti spiego subito il perché.

Cambio destinazione d’uso su edificio vincolato

Il Piano Regolatore Generale del Comune (ormai diventato Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico) stabilisce quali sono gli immobili soggetti a dei vincoli e quali sono gli interventi edilizi consentiti. Ad esempio gli edifici storici che si trovano al centro della città, in genere sono sottoposti a vincoli molto stringenti e i proprietari non possono demolirli o fare importanti modifiche strutturali.

Prima di chiedere il cambio di destinazione d’uso è quindi necessario verificare che l’intervento richiesto sia ammesso dal Piano Regolatore Generale (PRG). Se ad esempio il Piano consente solo la manutenzione ordinaria, non sarà possibile effettuare un intervento di livello superiore, come la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione dell’immobile.

Il tuo geometra di fiducia dovrà quindi recarsi al Comune per verificare che non ci siano vincoli che impedirebbero di effettuare la variazione. Solo dopo potrà presentare la richiesta per effettuare i lavori e avviare la pratica.

Il mutamento di destinazione d’uso può incontrare anche altri ostacoli e uno di questi può essere il regolamento condominiale. Se il cambio di destinazione d’uso è vietato da un regolamento approvato all’unanimità dai condomini, non sarà possibile procedere alla modifica.

La restrizione condominiale non ha invece alcun valore ostativo nel caso in cui il regolamento sia stato approvato con una maggioranza diversa, ad esempio a maggioranza semplice o assoluta.

Normativa igienico-sanitaria e cambio destinazione d’uso

Esiste anche un altro motivo che potrebbe impedire di cambiare destinazione d’uso e si tratta delle norme igienico-sanitarie. Il geometra da te incaricato dovrà verificare (e provare) che anche dopo la modifica saranno presenti alcuni requisiti urbanistici richiesti dalla legge:

  • Rapporto aero-illuminante. È necessario rispettare il rapporto tra la superficie dei locali e le superfici finestrate.
  • Altezza minima di 2,70m. In questo caso occorre fare attenzione alle prescrizioni previste dai vari comuni, perché al di sopra dei 600m sul livello del mare, il limite in alcuni casi si abbassa a 2,40m.
  • Ricambi d’aria. Bisogna calcolare con esattezza i ricambi d’aria in base alle indicazioni della normativa UNI 10339.
  • Impianti. Deve essere garantito il rispetto delle norme che disciplinano tutti gli impianti della casa, dall’impianto elettrico a norma fino a quello di allontanamento delle acque reflue domestiche.

Una volta assicurato il rispetto alle norme igienico-sanitarie e in assenza di impedimenti di tipo urbanistico o comunale, si può procedere al cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso e catasto

Finora abbiamo parlato di tutti gli adempimenti burocratici da svolgere presso il Comune di appartenenza. E il catasto? Dopo che è stata avviata la pratica urbanistica, è possibile chiedere la variazione catastale. A questo punto nella visura catastale alcuni dati saranno diversi, come la rendita e la categoria dell’immobile.

Questo aggiornamento catastale comporta quindi una variazione degli importi da pagare per IMU, TASI, TARI e tutte le altre tasse che riguardano l’immobile.

Ultimata la procedura al catasto, il tuo geometra tornerà di nuovo in Comune per chiedere il Certificato di agibilità. Bisognerà allegare il certificato energetico APE e tutte le certificazioni relative agli impianti. Solo in questo modo sarà possibile dimostrare che gli impianti sono in regola con le norme vigenti.

Oneri di urbanizzazione

Probabilmente ti starai domandando quanto costa il cambio di destinazione d’uso, quindi passo subito a illustrarti le spese che dovrai affrontare. Una delle voci di spesa è quella degli oneri di urbanizzazione.

Anche se il mutamento non ha comportato interventi edilizi, l’immobile avrà un carico urbanistico diverso. Questo significa che molto probabilmente saranno diversi i consumi d’acqua, cambierà la necessità di utilizzare i parcheggi circostanti e in generale avrà un certo impatto anche sugli altri abitanti della zona.

Chi decide di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, deve quindi pagare gli oneri di urbanizzazione, che rappresentano la differenza tra gli oneri dovuti per la nuova destinazione e quelli che si pagavano per la precedente.

A quanto ammontano questi oneri? Ogni Comune utilizza criteri diversi per quantificarli, quindi non è facile fare una stima precisa. Ad esempio gli oneri di urbanizzazione che si andranno a pagare per un cambio destinazione d’uso a Torino saranno diversi rispetto a quelli previsti dal vicino Comune di Pinerolo.

Costi del cambio destinazione d'usoCosti del cambio destinazione d’uso

Gli oneri di urbanizzazione non sono le uniche voci di spesa per il mutamento di destinazione d’uso. Tra i costi da conteggiare, devi aggiungere anche quelli relativi ai lavori edili e l’onorario dei professionisti che hanno reso possibile la chiusura della pratica con successo. Vediamo nel dettaglio questi costi.

Costo degli interventi edili

I costi per i lavori edili di adeguamento o ristrutturazione dell’immobile sono estremamente variabili e dipendono soprattutto dal tipo di interventi richiesti. So quanto è difficile valutare i preventivi delle imprese che si occupano di ristrutturazione, ma ho scritto una guida sulla scelta dell’impresa edile che potrebbe esserti utile.

Questa voce di spesa comprende anche la messa a norma degli impianti, indispensabile per ottenere il Certificato di agibilità, l’allargamento di vani, il recupero di sottotetto o qualsiasi altro intervento eseguito dall’impresa edile.

Onorario dei professionisti

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica abbastanza complessa e avrai bisogno di professionisti validi che svolgeranno per te varie attività. Innanzitutto devi mettere in preventivo l’onorario del geometra che si farà carico di tutta la trafila burocratica al Comune e al catasto.

I lavori per il cambio di destinazione d’uso richiedono necessariamente anche l’intervento di un direttore dei lavori, che si occuperà di seguire il cantiere e coordinare le varie maestranze. Includi quindi tra le spese anche l’onorario del direttore dei lavori, che si farà carico delle varie responsabilità in cantiere. Nella maggior parte dei casi, il direttore dei lavori coincide con il tecnico progettista  e l’onorario di questa prestazione è compreso nella progettazione.

Tempistiche del cambio di destinazione d’uso

Abbiamo parlato di procedure, normative e costi del cambio di destinazione d’uso, ma dobbiamo ancora occuparci dei tempi necessari per concludere la pratica. Le tempistiche variano in base a vari fattori e quelli più importanti sono la necessità o meno di eseguire delle opere edili e i tempi di gestione della pratica da parte del Comune di riferimento.

Se si vuole effettuare un cambio destinazione d’uso senza opere, come abbiamo visto, è sufficiente la SCIA, che serve per comunicare all’amministrazione comunale la data di inizio e conclusione dei lavori. Una volta presentata la SCIA, i lavori possono cominciare anche il giorno successivo.

In caso di cambio destinazione d’uso con opere, i tempi sono più lunghi perché servirà anche il permesso di costruire. Normalmente l’attesa per avere il permesso di costruire si aggira intorno ai 2 mesi, ma dipendono molto dalla rapidità del Comune nella gestione della pratica.

Mi sono occupato di recente di una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso a Pinerolo e non abbiamo dovuto aspettare dei tempi biblici. Se sei curioso di conoscere i dettagli di questo progetto, clicca qui e vedrai le foto del prima e dopo. Nello specifico mi sono occupato di un cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione e il risultato ha superato tutte le nostre aspettative!

Vorresti fare un cambio destinazione d’uso a Torino e provincia? Contattami per avere un preventivo e sono sicuro che riusciremo a realizzare un ottimo lavoro anche sul tuo immobile.

42 replies
  1. Caterina Romano
    Caterina Romano says:

    Salve,stiamo procedendo da un C3 a C6 per officina.Abbiamo dato tutto in mano ad un ingegnere ma ora in fase finale ci chiede un altro onero per geometra.È possibile che si occupi solo l’ingegnere di tutto o dovremmo fare come ci dice quest ultimo?Grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Caterina, è possibile, nel senso che alcuni ingegneri si affidano a colleghi geometri per la parte catastale. Il problema è che il costo della variazione catastale va inserito nel preventivo in quanto si tratta di una prestazione certa. Ovviamente tutto può variare in base agli accrodi presi tra le parti.

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  2. Roberto Milantoni
    Roberto Milantoni says:

    Buongiorno.Nel nostro condominio il proprietario di un locale commerciale di 79 mq ha inglobato anche un suo garage di 17 mq.Il tutto sicuramente senza alcuna autorizzazione.Posso recarmi i comune o occorre un geometra? Grazie in anticipo

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  3. Luca
    Luca says:

    Buongiorno, ho un appartamento indipendente su due livelli di mia proprietà (palazzotto in centro storico di un piccolo paese) .
    È possibile cambiare la destinazione d’uso del solo piano terra ad ufficio A10 e mantenere l’abitazione al piano superiore?
    Non ci sono lavori da effettuare, in quanto recentemente ristrutturato, ed è presente un bagno.
    Grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Luca, si certo lo puoi fare. Se non sono previste opere dovrai far presentare da un tecnico una CILA in comune per cambio di destinazione d’uso e successivamente una variazione catastale.

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  4. Renato
    Renato says:

    “Mi sono occupato di recente di una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso a Pinerolo e non abbiamo dovuto aspettare dei tempi biblici.”

    Quanto tempo è servito, di preciso? Mi stanno cambiando da ufficio ad abitazione (senza necessità di opere murarie o modifiche). Che tempi posso aspettarmi secondo lei?

    Saluti

    Renato
    (Fiumicino)

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Renato, il cambio di destinazione d’uso senza opere, per immobili fino a 700 m, si effettua con una CILA, per cui le tempistiche dipendono esclusivamente da quanto tempo impiega il tecnico incaricato a svolgere l’incarico.

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  5. Mauri
    Mauri says:

    Salve, devo acquistare un locale a livello strada situato sotto la mia abitazione. Al momento vi è una officina con passo carrabile ed ha superficie di 45 mq. e vorrei effettuare la variazione per farne un garage privato per uso personale e quindi risulterebbe anche una pertinenza della abitazione. Come posso procedere e a quali costi vado in contro? Grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Mauri, devi effettuare un cambio di destinazione senza opere, da officina a box auto, con una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico) e successivamente procedere con una variazione catastale (DOCFA). Per quanto riguarda i costi, dipende dal tecnico incaricato, indicativamente tra 600 / 800 euro. Dal momento che diventerà pertinenza dell’abitazione, verifica presso il Comune (Ufficio Tecnico) se intendono far pagare oneri di urbanizzazione per il tuo caso specifico.

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  6. Franca
    Franca says:

    Buongiorno,
    mia mamma è intestataria di un autorimessa di 17 metri quadri che al momento è accatastata come C2; l’acquirente vorrebbe fosse accatastata come C6, è vero che devo pagare degli oneri di urbanizzazione? Su questo cambio e per una superficie di questa entità a quanto possono ammontare?
    Grazie per la eventuale risposta.
    Fra

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Franca, normalmente per il passaggio da C/2 a C/6, o viceversa non sono necessari oneri di urbanizzazione. Non è una regola fissa, per cui è da verificare presso l’ufficio tecnico del Comune in cui ricade l’immobile. In ogni caso devono essere presentate due pratiche: 1) C.I.L.A. (comunicazione di inizio lavori asseverata) senza opere firmata da un tecnico abilitato; 2) Variazione catastale (D.O.C.F.A.) per la modifica di identificativo al catasto urbano. Per un costo complessivo che potrebbe variare dai € 500,00 a € 800,00 circa. Sembra scontato ma verifica che ci siano i requisiti per il passaggio a C/6, quindi che ci sia una porta di accesso carraia.

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  7. Luca
    Luca says:

    Salve, devo acquistare un locale che ha una parte al primo piano adibita ad abitazione (A4) e una parte al piano terra a piccolo ristorante (C2). La superficie dell’abitazione è inferiore a quella del ristorantino. Vorrei effettuare la variazione per farne tutta abitazione, ha già le scale interne di collegamento e quindi risulterebbe pertinente all’abitazione. Come posso procedere per non perdere le detrazioni e le agevolazioni PRIMA CASA, visto che al momento del rogito lo devo comprare così com’è? Esistono modi per dimostrare che lo sto comprando con l’intento di trasformarlo in prima casa immediatamente, appena ne sono proprietario? Chi vende, me lo vende solo così senza fare modifiche, quindi avrei bisogno di capire l’eventuale strada da seguire per non pagare cifre esorbitanti per un ristorante che non ho alcuna intenzione di usare come tale ma farci semplicemente un’abitazione Prima Casa. Grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Luca, potresti acquistare gli immobili con la promessa di unirli in unica unità immobiliare, abitazione (purchè non diventi abitazione di lusso) entro un anno, in questo modo usufruiresti ugualmente delle agevolazioni prima casa. L’unico problema riguarderebbe il risotrante in quanto ai fini fiscali bisogna attribuire un valore reale e non catastale, quindi le imposte da pagare all’atto sarebbero si inferiori ad un eventuale acquisto come seconda casa, ma superiori all’acquisto come prima casa e con gli immobili uniti prima dell’atto. Chiaramente, il tutto è in funzione dei reali prezzi d’acquisto, i conteggi sulle imposte da pagare all’atto non possono essere stimate, per cui solo coloro che hanno accesso a tutti i dati degli immobili potranno darti un consiglio realistico. Normalmente in questi casi io consiglio sempre di unire prima dell’atto le unità a spese di chi acquista, al venditore non cambia nulla, salvo problematiche legate alle tempistiche.

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  8. Sergio
    Sergio says:

    Salve vorrei comprare un locale di 27m² x h 2.69m ,con un terrazzo di 41m² a Roma, 2 piano palazzina di 3 piani. il locale a un bagno, e una costruzione recente accatastata come C2 . Potrei fare il cambio da C2 a A2?

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Sergio, tecnicamente il cambio di destinazione d’uso da C/2 ad abitazione si può fare, devono essere verificate e rispettate tutte le norme igienico sanitarie nazionali e le norme del piano regolatore, che variano in base al Comune e alla zona di appartenenza. Mi sembra molto strano che una costruzione recente abbia volutamente accatastato un locale con terrazzo come C/2, molto probabilmente non ha i requisiti per diventare abitabile, oppure non si può sviluppare ulteriore superficie abitabile sull’area.

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  9. Nando
    Nando says:

    Salve vorrei un un’informazione mio padre ha una casa costituita da un primo piano da appartamento e il piano terra da un deposito ,anni fa in questo deposito ci ha fatto un mini appartamento senza alcun permesso posso fare il cambio di destinazione da deposito a abitazione anche se c è già? Grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Nando, potresti sistemare il problema con una sanatoria, devi affidarti ad un tecnico in quanto la questione è molto delicata e complessa. Per prima cosa devono essere verificati tutti i requisiti per capire se l’immobile è sanabile. Se queste verifiche danno esito positivo si può procedere con la sanatoria dell’immobile, ovviamente con pagamento di sanzione e del doppio degli oneri di urbanizzazione.

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  10. Patrizio Mangia
    Patrizio Mangia says:

    Salve vorrei chiedere se in caso di seminterrato destinato a uso deposito, per poter passare a residenziale abitatitivo, quindi con annesse opere di ristrutturazione bisogna ricreare anche una zona box garage? O l’importante è che rispecchi tutti i requisiti standard tipo i 2,70 di altezza, illuminazione, impianti a norma ecc ecc , grazie

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Patrizio, se il piano regolatore prevede la possibilità di trasformare un seminterrato in abitazione è sufficiente rispettare i requisiti igienico sanitari, indipendentemente dall’esistenza o meno di un box auto.

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  11. Susanna Camilletti
    Susanna Camilletti says:

    Buonasera. Si può fare un cambio di destinazione d’uso da cantina a box auto( nel condominio tutti usano queste cantine come box..), quando si è venuti a conoscenza che non esiste un progetto originario né dell’edificio né delle cantine? Eppure (l’edificio è del 1962 e si trova a Roma) in questi anni tutti hanno venduto e comprato gli appartamenti dello stabile con grande disinvoltura… Il tecnico incaricato ci dice che per “sanare” il tutto dovremmo pagare una sanzione di 30.000 euro. Le sembra possibile una soluzione simile? Altrimenti quali altre soluzioni ci può suggerire?

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Susanna, le informazioni a mia disposizione non sono sufficienti per esprimermi in merito, per arrivare a confermare o smentire una dichiarazione simile dovrei effettuare verifiche e ricerche approfondite. Posso solo dirti che è possibile.

      Reply
  12. isidora bazzo
    isidora bazzo says:

    Buongiorno, dovendo ristrutturare una casetta residenziale mi chiedevo se spostare una cucina in una sala dove non esiste l’impianto per acqua mandata e scarico e gas deve essere considerato come cambio destinazione d’uso.
    E sotto quale tipologia di intervento edilizio devo considerarlo:
    Manutenzione ordinaria;
    Manutenzione straordinaria;
    Restauro e risanamento conservativo;
    Ristrutturazione edilizia;

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  13. Arianna Senesi
    Arianna Senesi says:

    Buongiorno, col mio compagno stiamo valutando l’acquisto di un immobile attualmente ad uso agricolo da ristrutturare per renderlo ad uso abitativo. Attualmente non possiede i requisiti igienico-sanitari necessari al cambio di destinazione. La mia domanda è: è possibile richiedere il cambio di destinazione PRIMA dell’acquisto, presentando contemporaneamente un progetto di ristrutturazione, in modo da poter acquistare l’immobile con destinazione d’uso già modificata ed avere quindi accesso alle agevolazioni legate al mutuo per la prima casa?

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Arianna, la risposta è si, può essere presentato un progetto prima dell’atto per il cambio di destinazione d’uso (ovviamente i requisiti igienico – sanitari devono essere rispettati), ma non presenteri la pratica che prevede la ristrutturazione completa, altrimenti le due strade (cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione) diventano legate e devono essere portate avanti e insieme fino al termine dei lavori. Io agirei così: 1- cambio di destinazione d’uso senza opere, oppure con il minimo delle opere necessarie per rispettare tutte le normative del settore, requisiti igienico – sanitari, etc…; 2- acquisto immobile, già residenziale, come prima casa; 3- presentazione pratica per ristrutturazione edilizia e inizio lavori effettivi di vostro gradimento.

      Reply
  14. Alberto Ibba
    Alberto Ibba says:

    Buonasera, vi vorrei porre un quesito per un anomalo cambio di destinazione d’uso. 20 anni fa circa mio padre fece un cambio di destinazione d uso, solo catastalmente e non all urbanistica, di un abitazione in due uffici. Oggigiorno potrei ripristinare il vecchio progetto e fare solo il cambio al catasto?

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Alberto, se in comune non era stato effettuato il cambio di destinazione d’uso la risposta è si, è sufficiente effettuare una variazione catastale per tornare all’origine.

      Reply
  15. Dario brillante
    Dario brillante says:

    Salve vorrei un info….
    Abito in una villetta a schiera bi familiare con identiche villette affianco
    Abbiamo ognuno un box / garage privato di 50mq circa e quindi credo c6 e vorrei convertirlo in c3 cosi da eseguire dei corsi per applicazioni pellicole Wrapping
    Il garage ha due ingressi di cui una serranda e una porta sul retro più un bagno e due finestrelle senza nessun arredamento ma solo uno scaffale
    Vorrei sapere se è fattibile e la prassi da eseguire con i costi
    Grazie in anticipo

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Dario, per verificare se è fattibile bisogna controllare cosa viene permesso di fare in quell’area specifica del piano regolatore, successivamente procedere con una pratica per cambio di destinazione d’uso e infine una variazione catastale. Per quanto riguarda i costi legati alla pratica non sono stimabili in quanto ci sono troppi fattori differenzianti, ad esempio eventuali oneri per il Comune, costi per la direzione lavori se sono previste opere, costi per pratiche legate all’apertura dell’attività, etc…

      Reply
  16. Roxy
    Roxy says:

    Salve io ho una casa in categoria C/1 ho fatto il cambio di destinazione d’uso in A/4, dopo un anno L’agenzia dell’entrate mi ha mandato una lettera che mi dice che la rendita catastale è rimasta la stessa. È possibile?

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Roxy, l’Agenzia delle Entrate ha tempo un anno per rettificare la rendita che viene proposta dal tecnico in fase di aggiornamento catastale, quindi direi di si. Non ho ben capito se l’Agenzia delle Entrate ti ha anche modificato la categoria ignorando il cambio di destinazione d’uso che hai effettuato, in questo caso dovresti approfondire ed eventualmente fare ricorso entro i termini indicati nella lettera che hai ricevuto.

      Reply
  17. Italia Stefanelli
    Italia Stefanelli says:

    Sono a Brindisi e dovrei fare cambio destinazione uso da locale ad uso abitativo di un locale di 50mq senza interventi ristrutturali Mi hanno chiesto 3500€. È possibile che costi tanto?

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Italia, per darti una risposta utile dovrei visionare le singole voci che compongono il preventivo.

      Reply
  18. Giovanni
    Giovanni says:

    Salve un informazione.
    Ho un ristorante molto grande 6 mesi fa ho deciso di trasformare parte del ristorante( la sala interna ) in 7 camere. I miei professionisti hanno presentato una scia in sostituzione al permesso di costruire prima alla soprintendenza (il locale ricade in zona archeologica) che ha concesso il nullaosta senza problemi, poi al comune è
    E qui credo di avere i primi problemi dopo aver atteso i 30 gg dalla consegna della scia in sostituzione al permesso di costruire al comune inizio i lavori che sono già a buon punto, ora il comune mi chiede il permesso di costruire .
    Chiedo :
    1 è stata corretta la mia procedura di presentare una scia in sostituzione al permesso di costruire?
    2 presentando adesso a lavori quasi ultimati il permesso di costruire nn rischio di rimanere bloccato
    3 Chiedendo il PDC dopo.aver già effettuato buona parte dei lavori rischio di incorrere in un abuso edilizio confessato direttamente da me al momento della consegna del.permesso.di costruire?
    Cosa mi consiglia fare?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Giovanni, andiamo in ordine:
      1- La SCIA in alternativa al PdC può essere presentata in alcuni casi specificati nell’art. 23 del D.P.R. 380/01, non posso dirti se il progetto che hai presentato rientra o meno in questa casistica senza visionarlo. In ogni caso, interpellando l’ufficio tecnico, potrai sicuramente scoprire il perchè secondo loro non rientra in SCIA in alternativa a PdC;
      2- Il testo unico prevede che non si possono iniziare i lavori senza aver ottenuto il permesso di costruire. Tecnicamente dovresti bloccare i lavori fino a che l’iter burocratico del permesso non sia concluso e il tuo professionista abbia protocollato l’inizio dei lavori. In questi casi (abbastanza rari), si potrebbe prendere in considerazione di splittare in due la pratica: presentare una CILA o una SCIA per le opere che devono essere eseguite subito e che rientrano nel relatvo campo di applicazione, nel frattempo andare avanti con il PdC;
      3- Direi di si, il rischio c’è, se viene presentata una SCIA per opere che non rientrano in SCIA significa che la segnalazione non è valida. Nel tuo caso pare sia indispensabile il PdC, per cui quello che hai fatto è “abusivo” in quanto segnalato con una pratica non corretta. Parla con il tuo tecico, è possibile che il comune sia al corrente della situazione, in questo caso il rischio si abbassa drasticamente.
      Il mio consiglio è di prendere in considerazione il punto 2 (splittare le due pratiche), nella speranza che le opere che hai già realizzato non siano proprio quelle per la quale non possa essere presentata una CILA o una SCIA.

      Reply
  19. Domenico
    Domenico says:

    Buonasera,
    possiedo un immobile costituito da piano terra e primo piano con destinazione d’uso abitazione;
    desidero ottenere il passo carrabile a piano terra, affinchè io possa utilizzare parte della zona a piano terra come autorimessa per la mia auto.
    E’ necessario un cambio di destinazione d’uso? Quali pratiche sono necessarie?

    Reply
    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Domenico, si è necessario il cambio di destinazione d’uso e contestuale frazionamento dell’unità immobiliare, per cui dovrai presentare in Comune una SCIA con l’indicazione delle opere che hai intenzione di realizzare e successivamente effettuare una variazione catastale per frazionamento in modo tale da creare anche a catasto il locale autorimessa (C/6).

      Reply
  20. Stefania
    Stefania says:

    Salve
    Sono proprietaria di un immobile posto al piano terra rialzato e sotto di me ho una cantina di proprietà accatastata C/2 di ma 40 a cui si accede sia dal condominio sia dal giardino in quanto i precedenti proprietari avevano già sbancato il terreno per potervi accedere con delle scale (il tutto regolarmente dichiarato) e aprendo delle enormi porte finestre di 2,60 metri di altezza e di 2,90 metri di lunghezza
    All’interno è un open spiace con un bagno a norma dotato di aeratore è un cucinino con fornelli elettrici impianto luci regolamentare
    L’altezza della cantina è di 2,65
    Ora mi chiedo come posso fare X regolarizzare il tutto visto che il locale è molto pratico anche per far dormire i miei figli con gli amici

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Stefania, prima di tutto è necessario verificare se è regolarizzabile, il professionista da te incaricato dovrà conrollare che non ci siano controindicazioni dalle NTA (norme techiche di attuazione) e dal regolamento edilizio comunale, nell’adibire un locale seminterrato a civile abitazione. Successivamente dovrà effettuare un cambio di destinazione d’uso da locale cantina ad abitazione con relativo pagamento di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione e procedere con la variazione catastale. Infine sarà necessario entrare in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e procedere con la presentazione della SCA (segnalazione certificata agitibilità) per rendere ufficialmente agibile la porzione di immobile. Considerà però che se le opere sono già state fatte hai due opzioni: 1- se la destinazione d’uso abitazione è ammessa paghi la sanzione ed il doppio degli oneri di urbanizzazione; 2- ripristini lo stato dei luoghi e procedi con il cambio di destinazione d’uso.

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  21. Gabriele
    Gabriele says:

    Buonasera,
    Sono un giovane geometra ancora confuso sul cambio di destinazione d’uso, sono stato incaricato da un cliente di effettuare un cambio da appartamento a ufficio, ho verificato tramite il PRG che l’immobile è città consolidata T3, quindi già dovrebbe andare, volevo sapere se si doveva richiedere il PdC, anche se non ci sono opere da effettuare , l’appartamento si trova nel comune di roma. Grazie.

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    • Andrea Della Rocca
      Andrea Della Rocca says:

      Buongiorno Gabriele, se il piano regolatore consente il cambio di destinazione d’uso nella relativa area e non vengono effettuare opere (eccedenti quelle previste dall’art. 6 comma 1 lett a) e b) del D.P.R. 380/2001) è sufficiente presentare una CILA per cambio di destinazione d’uso senza opere. Ovviamente dovrai anche verificare che il volume dell’u.i. non sia superiore a 700 mc.

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